Понятие жилищного фонда является ключевым в жилищно-правовой сфере: данный термин используется в статистических сборниках, стратегических актах и планах, закрепляющих основные направления государственной жилищной политики, в отраслевых актах жилищного законодательства, в доктринальных исследованиях по различным научным специальностям. Несмотря на нормативное закрепление данной категории, ее широкая востребованность приводит к низкой эффективности данного термина и смешению его с другими понятиями, что затрудняет достижение целей, направленных на обеспечение комфортных условий проживания граждан. Кроме того, сохраняется проблема небрежного использования жилищно-правовых терминов. Так, например, Минстрой России, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере жилищной политики, наряду с понятием «жилищный фонд» допускает одновременное использование термина «жилой фонд».

В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В связи с тем, что перечень видов жилых помещений исчерпывающим образом определен нормативно и включает в себя только жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир и комнаты (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ), можно сделать вывод, что здания, имеющие в своем составе жилые помещения, т.е. многоквартирные дома (далее – МКД), общежития, учреждения системы социального обслуживания, в состав жилищного фонда не входят.

При этом следует в очередной раз констатировать, что единство терминологии ЖК РФ и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы жилищного права, не всегда выдерживается должным образом: МКД, например, может определяться через категорию «жилой дом» вместо «здание». Введение в законодательную сферу термина «реновация жилищного фонда», содержание которого предполагает комплексное обновление среды проживания граждан, а не только жилых помещений, также нельзя оценить положительно.

Однако работа по унификации жилищного законодательства ведется. Так, с 1 марта 2026 г. вступают изменения в ст. 19 ЖК РФ, в соответствии с которыми уточнено, что жилищный фонд подлежит государственному учету, который осуществляется в отношении жилых домов и жилых помещений в МКД. Данные изменения направлены на устранение сложившегося противоречия между ЖК РФ и Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, закрепляющим, что государственному учету подлежат жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищное законодательство исходит из того, что неотъемлемой характеристикой жилья выступает соответствие установленным техническим, санитарно-эпидемиологическим и иным требованиям, и только такие объекты образуют жилищный фонд Российской Федерации (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом ЖК РФ, допуская признание жилого помещения непригодным для проживания (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ), прямо не раскрывает правовые последствия такой процедуры для дальнейшей квалификации такого объекта и возможности его отнесения к жилищному фонду, что порождает неопределенность правового режима таких помещений.