В современных условиях для развития новых технологий создаются специальные территориальные комплексы, где интегрируются академическая, экономическая и социальная структуры. На этих территориях организации, использующие передовые технологии либо ориентированные на их разработку, создают и совершенствуют технологии и программное обеспечение с использованием ресурсов университетов и исследовательских центров. Результаты их деятельности в форме коммерческих продуктов и услуг способствуют социально-экономическому развитию соответствующего региона и государства в целом.

Помещения для деятельности участников в технологических зонах, как правило, создаются управляющей компанией (далее — УК). На земельном участке, предоставленном государством для формирования соответствующего кластера, она возводит здания и передает находящиеся в них площади в аренду.

Вместе с тем возможен и иной вариант взаимодействия между УК и участником проекта, при котором последний самостоятельно осуществляет строительство, например, когда участник обладает достаточными ресурсами и стремится реализовать проект в более сжатые сроки, не ожидая начала застройки со стороны УК. Однако в таком случае встает вопрос о правовом режиме созданного объекта и юридической природе возникающих между участником и УК отношений.

В Российской Федерации пример данной формы отношений будет рассматриваться в условиях инновационных научно-технологических центров (далее — ИНТЦ). Часть 1 ст. 5 Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 216-ФЗ «Об инновационных научно-технологических центрах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об ИНТЦ) допускает возможность передачи в аренду физическим и юридическим лицам земельных участков. В научной литературе подобные договоры рассматриваются как разновидность соглашений, направленных на распоряжение имуществом ИНТЦ, в частности — как договоры субаренды земельных участков, заключаемые между УК и участником проекта. Согласно п. 4 той же статьи, аренда возможна и для целей строительства объектов, деятельность которых соответствует направлениям деятельности центра, при условии получения необходимого заключения.

В период возведения здания, поскольку лицо не может выполнять деятельность, соответствующую целям ИНТЦ, предусмотрена возможность установления УК дифференцированной ставки арендной платы. Так, в ИНТЦ «Воробьевы горы» применяются льготные условия субаренды в отношении участников, самостоятельно осуществляющих возведение объектов капитального строительства на территории центра без привлечения средств УК.