Формирование среднего для рынка уровня цены на жилую недвижимость осуществляется благодаря влиянию фундаментальных факторов стоимости, среди которых ключевыми можно считать доступность привлечения кредитных ресурсов. В контексте правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, 2022–2024 гг. ознаменовались беспрецедентными вызовами для рынка ипотечных обязательств. Введение экономических санкций, потребовавших комплексной реструктуризации национальной экономики, усиление волатильности финансовых рынков и существенное удорожание кредитных ресурсов, обусловленное радикальным повышением ключевой ставки Центрального банка РФ, привели к значительному сокращению объемов ипотечного кредитования, достигнув минимальных значений за последнее десятилетие. Изменения в структуре ипотечного жилищного кредитования наблюдались, например, в сегменте государственных программ поддержки. Параллельно с этим процессом наблюдалось увеличение объема ипотечных кредитов, предоставленных на рыночных условиях. Банк России, реализуя свои полномочия в сфере денежно-кредитной политики, осуществил резкое повышение ключевой ставки с 9,5 до 20%, что отразилось на рыночных процентных ставках по ипотечным кредитам. В контексте текущей экономической ситуации, характеризующейся значительным повышением ключевой ставки до 18% годовых с 29 июля 2024 г., наблюдается трансформация условий предоставления ипотечных кредитов.

Ипотека (от греческого hypotheke — «залог») имущества представляет собой договор залога недвижимого имущества (ст. 334 ГК), вид залога, при котором заложенное имущество — объекты недвижимости остаются во владении залогодателя до наступления срока платежа. Ипотека может быть установлена на основании договора между залогодателем и залогодержателем в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа, по договору купли-продажи. В научной литературе не сложилось единого мнения в отношении правовой природы ипотеки, что вызывает неопределенность квалификации складывающихся в ее рамках отношений.

Впервые общее данная категория в российское законодательство была внедрена в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (утратил силу). В настоящее время нормативно-правовая база, регулирующая сферу ипотечного кредитования, включая Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (далее – Закон о потребительском кредите (займе)), адаптируется к новым экономическим реалиям. В частности, практика предоставления ипотечных кредитов без первоначального взноса, ранее привлекавшая определенные категории заемщиков, в настоящее время может рассматриваться как потенциально противоречащая принципам ответственного кредитования, установленным Законом о потребительском кредите (займе). В свете возросших рисков дефолта заемщиков такие кредитные продукты могут подпадать под дополнительное регулирование со стороны Банка России.