Комплексное развитие территорий (далее — КРТ) представляет собой один из ключевых инструментов современной градостроительной политики Российской Федерации, направленный на обновление городской среды, повышение инвестиционной привлекательности территорий и обеспечение устойчивого развития. В рамках реализации проектов КРТ инвестору предоставляются права на использование земельных участков по договору аренды, при этом инвестор обязуется в предусмотренный соглашением о КРТ срок осуществить возведение на участке жилых или нежилых зданий (в зависимости от вида КРТ).

Не вызывает сомнений, что КРТ — нужный и важный институт, который позволяет с помощью инструментария государственно-частного партнерства избавить населенные пункты от старой точечной застройки и на их месте возвести экологичные, современные и функциональные здания как жилого, так и нежилого назначения.

Равным образом КРТ используется и при освоении участков, которые не застроены, что позволяет вводить в оборот новые земли. КРТ незастроенных территорий представляется тем более важным, чем очевиднее становится тот факт, что по-прежнему в Российской Федерации около 92,2% земель от общей территории относятся к публичной собственности. Государство само не в состоянии освоить такое количество земель, а значит, использование частных инвестиций в этой связи выглядит еще более важным.

Институт КРТ вместе с тем требует реформирования с точки зрения обеспечения интересов частных инвесторов за счет предоставления им новых прав. В КРТ еще с момента принятия ФЗ № 494-ФЗ было немало сложностей. В частности, широко обсуждаемыми до сих пор остаются проблематичность реализации КРТ по инициативе правообладателей, роль оператора в механизме КРТ, достижение баланса частных и публичных интересов и др. В рамках настоящей статьи хотелось бы остановиться на практической проблеме залога прав на земельные участки.

В п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации применительно к аренде участков на срок свыше пяти лет, находящихся в публичной собственности, установлено общее правило о возможности передачи прав по таким договорам при условии уведомления арендодателя, т.е. в уведомительном, а не разрешительном порядке, прямо также указано на возможность передачи арендных прав в залог. При этом законодатель допускает установление иного регулирования федеральным законодательством.