С момента принятия Жилищного кодекса Российской Федерации в него было внесено значительное количество изменений и дополнений. До 1 апреля 2024 г. под термином «перепланировка жилого помещения» подразумевалось внесение изменений в его внутреннюю структуру, предполагающее необходимость обновления его технического паспорта. Другими словами, перепланировка подразумевала внесение изменений, связанных с конфигурацией, внутренней организацией жилого пространства, при этом не затрагивая его внешние границы и площадь. С 1 апреля 2024 г. вступил в силу Федеральный закон от 19 декабря 2023 г. № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”», который внес коррективы в определение понятия перепланировки.

На сегодняшний день под понятием «перепланировка» подразумеваются изменение границ или площади жилого помещения, или образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 Жилищного кодекса РФ, или изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). Следует отметить, что актуальное определение более полно передает суть перепланировки, акцентируя внимание на том, что она включает в себя изменение конфигурации и планировки жилого пространства и не затрагивает его внешние границы и общую площадь. В Жилищном кодексе РФ отсутствует исчерпывающая информация о категориях работ, относящихся к переустройству и перепланировке. В связи с этим органы местного самоуправления вынуждены руководствоваться примерным перечнем работ, закрепленным в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, что, конечно же, по справедливому указанию В.П. Камышанского, создает ситуацию возможности произвольного толкования и способствует злоупотреблениям со стороны должностных лиц.

Необходимо разграничивать такие родственные по содержанию термины, как перепланировка, реконструкция и переустройство. Перепланировка отличается от реконструкции по следующим моментам. Так, различна нормативная база их проведения, перепланировка осуществляется в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ, а реконструкция – Градостроительным кодексом РФ (ГрК РФ). В п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкций понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема).

Хотя и понятие реконструкция, и перепланировка указывают на такой признак обеих этих мероприятий, как изменение площади, основным отличием между двумя этими терминами является то, что во время перепланировки предусматривается проведение исключительно внутренних работ (без дополнительной пристройки, т.е. за счет уже имеющейся площади в рамках данного жилого помещения), а реконструкция в основном предполагает проведение работ, касающихся общего имущества собственников многоквартирного дома, и зачастую включает изменение его общей площади — (увеличение или уменьшение). Следовательно, основное различие между понятиями реконструкции и перепланировки заключается в объекте, на который направлены соответствующие действия. Объектом реконструкции, как правило, является в целом жилой дом, включая многоквартирные здания, тогда как объектом перепланировки выступают отдельные жилые помещения, принадлежащие собственникам, — это могут быть как квартиры, так и комнаты или жилые дома.

Кроме того, различаются существенные основания для осуществления реконструкции и перепланировки: реконструкция, как правило, осуществляется на основании разрешения на строительство (за исключением индивидуальных жилых домов), тогда как перепланировка требует утверждения соответствующего решения о согласовании изменений в планировке жилого помещения или здания. Также эти процессы различаются по порядку проведения, включая список необходимых документов и последовательность действий: при реконструкции решение о ее реализации должно быть принято большинством не менее двух третей голосов собственников, если речь идет об увеличении общего имущества; в случае уменьшения общего имущества требуется согласие всех собственников помещений в доме. При изменениях в общем имуществе многоквартирного дома в результате перепланировки необходимо получить согласие всех собственников жилых и нежилых помещений.