Институт предварительного договора начал свое зарождение в российской правовой действительности еще в XVIII в. И в прошлые годы, и в настоящее время правоприменительная практика сталкивается с проблемами исполнения предварительных договоров, а также с их неверной квалификацией или намеренными попытками подмены основных договоров предварительными. Как известно, предварительному договору посвящена отдельная статья 429 в Гражданском кодексе РФ. В указанной норме приведено легальное определение предварительного договора, установлены требования к его форме, существенным условиям, последствиям неисполнения. Исходя из анализа действующего законодательства и научной литературы, предварительный договор является организационным консенсуальным договором, влекущим возникновение так называемых организационно-предпосылочных отношений. Допускается заключение как двусторонне обязывающих, так и односторонне обязывающих договоров, причем предварительным договором может быть предусмотрена обязанность сторон заключить как консенсуальный, так и реальный договор.

Последние несколько лет российская правотворческая практика характеризуется широким использованием экспериментального подхода в регулировании общественных отношений. Полагаем, что легальное определение предварительного договора на основании принципа свободы договора следует толковать расширительно. Представляется, что на основании предварительного договора допустимо предусматривать обязанность заключить не только договоры, напрямую названные в законе, но и иные непоименованные гражданско-правовые договоры. Изложенная позиция находит подтверждение в положениях п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 49 от 25 декабря 2018 г. В указанном пункте Пленум Верховного Суда РФ воспроизвел перечень основных договоров, содержащийся в ст. 429 ГК РФ, однако, в отличие от легального определения, завершил перечень основных договоров фразой «и т.п.», подтвердив, что данный список не является исчерпывающим.

По своей природе предварительный договор относится к числу организационных договоров, которые по усмотрению сторон могут быть заключены по модели как двусторонне обязывающего, так и односторонне обязывающего соглашения. Профессор С.Ю. Морозов справедливо указывает на то, что, «несмотря на очевидность и объективность существования в гражданском праве массы организационных договоров, зачастую ставится под сомнение обязательственная природа возникающих из них гражданских организационных правоотношений». Итак, предварительному договору присущи признаки, характерные для организационных договоров. Так, предварительный договор направлен не на обмен экономическими благами, а на заключение другого договора, являющегося «главным» по отношению к предварительному. Заключая предварительный договор, стороны рассчитывают, что их сотрудничество не завершится его заключением, поскольку их подлинный интерес заключается во вступлении в организуемые отношения, которые возникнут из основного договора. Следовательно, отношения из предварительного договора не являются для сторон самоцелью. Предварительный договор служит лишь подготовительным этапом к заключению другого договора.

Целью заключения предварительного договора является закрепление воли сторон, направленной на вступление в правоотношения из основного договора. Потребность в таком соглашении возникает, в том числе когда заключение основного договора в текущий момент невозможно или нежелательно для сторон. Таким образом, предварительный договор направлен на упорядочение возникших до заключения основного договора отношений субъектов частного права, играет вспомогательную роль в осуществлении сторонами действий и направлен не на создание обязательств, исполнение которых и является целью вступления субъектов в соответствующие частноправовые отношения, а на формирование обязанности создать такие обязательства в дальнейшем.