Сфера строительства является одной из наиболее активно развивающихся сфер экономики, в рамках которой объединяются интересы государства, направленные на создание разветвленной инфраструктуры, потребителей, которые стремятся к приобретению жилья для себя и своей семьи, инвесторов и девелоперов, которые пытаются заработать на такой перспективной отрасли народного хозяйства, подрядчиков и застройщиков, для которых строительство является основной сферой деятельности, и банков, для которых названная отрасль выступает важным направлением ипотечного и не только кредитования.

Основным договором в сфере строительства является договор подряда, однако в современном мире совокупность сложных правоотношений между всеми вовлеченными в строительство сторонами не может быть сведена к единственной правовой форме, в связи с чем на практике зачастую используются смешанные и непоименованные договоры для оформления отношений в рамках девелопмента (в том числе инвестиционный договор). Важную роль в том, каким образом сложится судьба таких договоров, играют суды, чью особую роль в правильной квалификации заключенного договора сложно переоценить.

Российская Федерация относится к континентальной системе права, где роль суда не столь значима в формировании правового регулирования, как в странах англосаксонской семьи. Вместе с тем в настоящее время наблюдается тенденция усиления роли судебной практики во многих странах континентальной системы в связи с быстро меняющимися социально-экономическими условиями жизни общества. Несмотря на то что решения суда в нашей стране не признаются прецедентами и не могут выступать в качестве источников действующего права, перед судом ставится задача квалификации частноправовых отношений в зависимости от целей, стоящих перед судебной системой и экономикой в целом, что подчеркивает особую роль суда в формировании правоотношений, в том числе инвестиционных отношений, в сфере строительства.

В отечественном законодательстве определение инвестиционного договора в строительстве не представлено, хотя Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» явно намекает на его существование, так как обозначает лиц, вовлеченных в строительство как инвестора, заказчика, подрядчика и пользователя объектов капитальных вложений (ст. 4), неоднократно упоминая о возможности заключения некоего договора в соответствии с ГК РФ или законодательством РФ (ст. 6). Правоприменительная практика восполнила пробел в правовом регулировании инвестиционных отношений в строительстве и предложила конструкцию инвестиционного договора/контракта, который в течение десятилетия работал на стройках по всей Российской Федерации, закрепляя взаимоотношения, как правило, между инвестором и государством, которые обладают определенными особенностями, в том числе в отношении распределения риска и прибыли, что впоследствии легло в основу различных правовых форм государственно-частного партнерства.

Инвестиционные договоры/контракты часто становились предметом судебных разбирательств в разных регионах по определенным кейсам, что приводило к тому, что суды, рассматривая конкретные правоотношения, квалифицировали правовую природу инвестиционных договоров/контрактов исходя из обстоятельств дела, что не предполагало возможность сформировать в их отношении единообразную судебную практику. Параллельно развивалось региональное законодательство с формированием уникальных правовых форм в каждом отдельном субъекте Российской       Федерации в отношении взаимодействия участников девелопмента, что также не способствовало унификации правил в рамках инвестиционного права, которое было фрагментарным и формировалось скачкообразно.