Исходя из первоначального значения нормы ст. 606 ГК РФ, договор аренды считается разновидностью консенсуальных сделок, по ним появление обязанностей и прав находится в зависимости от момента достижения соглашения между сторонами сделки касаемо всех существенных ее условий.

Вместе с тем отдельные нормы, посвященные специальным видам таких договоров, свидетельствуют о том, что обязательство из договора аренды, который заключен на срок больше одного года, признается возникшим только после прохождения государственной регистрации такого соглашения. В дальнейшем мы отдельно остановимся на процедуре государственной регистрации договоров аренды.

Указанный подход характерен именно для отношений аренды зданий и сооружений, в результате на протяжении уже довольно продолжительного времени судебная практика основана на том, что договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому обязанности и права по нему возникают у сторон с момента данной регистрации. Но данная позиция неоднозначна, и в судах имеет место принятие противоположных решений.

Кроме этого, нельзя не учесть, что ст. 8.1 ГК РФ также предусматривается государственная регистрация, но уже права арендатора на объект аренды. В результате в реальности присутствует ситуация, при которой имеет место обязательный «двойной» порядок регистрации государством договоров аренды:

- регистрация договоров;

- внесение информации о правах арендаторов здание или сооружение в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Государственная регистрация в отношении аренды удовлетворяет задачу реализации прав арендатора на объект аренды между участниками гражданского оборота недвижимости.

Существующий «дублирующий» порядок регистрации договоров аренды и прав арендаторов не несет в себе тенденций судебной и законодательной практик, что влечет увеличение фактов злоупотребления правом субъектами, которые являются недобросовестными участниками гражданских правоотношений.

На современном этапе по причине развития экономических взаимоотношений в сфере аренды недвижимости важное место занимает договор аренды зданий и сооружений. Что касается указанных объектов недвижимости, то они являются для таких договоров самостоятельной категорией аренды.

Законодательством зафиксировано, что договор, регламентирующий подобные правоотношения, подлежит обязательной государственной регистрации при сроке действия, равном или превышающем один год. Об этом требовании закона свидетельствует норма п. 2 ст. 651 ГК РФ, в соответствии с которой договору аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, обязательна государственная регистрации, он считается заключенным с момента указанной регистрации.

Отметим, что согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение требований об обязательной государственной регистрации сделки в случаях, предусмотренных законом, влечет ее ничтожность, что является разновидностью недействительной сделки. Кроме того, договор является разновидностью сделки, поэтому на него распространяются все положения о сделках по ст. 154 ГК РФ.