Современный гражданский оборот предъявляет все более сложные требования к правовому режиму объектов, объединенных функционально, но не всегда отвечающих классическим признакам недвижимости. Одной из ключевых проблем для добросовестных арендаторов публичных земельных участков является судьба неотделимых улучшений, созданных ими или уже существовавших на участке, но не признанных самостоятельными объектами недвижимости. Это капитальные вложения, прочно связанные с землей и неотделимые без ущерба их назначению, но формально не считающиеся недвижимостью.

Закон не устанавливает позитивной дефиниции неотделимых улучшений земельного участка: ст. 623 ГК РФ определяет общие неотделимые улучшения как «улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества». Практика применяет данное определение и к земельным участкам. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, в свою очередь, также опирается на понимание неотделимых улучшений как «изменений, которые улучшают его потребительские свойства и не могут быть отделены без вреда для этого имущества». Однако законодателем не определен даже примерный перечень неотделимых улучшений земельных участков, что осложняет правоприменение данных норм.

В отличие от неотделимых улучшений земельных участков, у объектов капитального строительства и некапитальных объектов есть легальные дефиниции. Таким образом, несмотря на наличие общего определения в ст. 623 ГК РФ и его смысловое наполнение, приведенное в судебных актах, отсутствие легальной дефиниции и примерного перечня таких улучшений для земельных участков создает значительные правовые риски для добросовестных арендаторов. Эта ситуация усугубляется на фоне четкого законодательного регулирования смежных понятий — объектов капитального строительства и некапитальных объектов.

Следствием этой правовой неопределенности являются следующие проблемы: а) отсутствие четких критериев, что может привести к противоречивой судебной практике: в одном случае суд может признать улучшение (например, асфальтовое покрытие или дренажную систему) неотделимым, обязав арендодателя возместить его стоимость, а в другом — счесть его не обладающим признаками недвижимости и оставить без компенсации; б) добросовестному арендатору крайне сложно доказать и обосновать размер затрат и правовую природу произведенных улучшений при окончании срока аренды или его досрочном расторжении, особенно когда арендодателем выступает публичное образование; в) неясный статус капитальных вложений дестимулирует арендаторов к благоустройству и развитию арендованных земельных участков, поскольку инвестиции оказываются юридически незащищенными.

Соответственно, данная ситуация, связанная с отсутствием легальной дефиниции и примерного перечня неотделимых улучшений земельного участка, не только создает дисбаланс в отношениях между арендатором и арендодателем, но и выступает барьером для эффективного и добросовестного использования публичных земель. Наличие таковых позволило бы унифицировать правоприменительную практику и обеспечить надлежащую защиту прав участников гражданского оборота.