Деятельность микрокредитных компаний по предоставлению жилищных (ипотечных) кредитов на региональных рынках недвижимости в условиях современной кредитно-денежной политики Банка России: правовые новеллы
Аннотация
В фокусе настоящей статьи находятся вопросы, связанные с реализацией государственной социальной политики, в частности, с внедрением адресного субсидирования процентной ставки в различных жилищных (ипотечных) программах, учитывающих имущественное положение социально незащищённых групп населения (молодых семей, семей с тремя и более детьми), отдельных важных для экономики специалистов, например работающих в IT-организациях, а также необходимости привлечения населения на постоянное место жительства в Дальневосточный федеральный округ и на арктическую территорию. Делается вывод, что в настоящее время показала свою эффективность адресная поддержка целевых групп, а не существующий ранее общий механизм субсидирования на первичном рынке жилой недвижимости, приведший к разбалансировке ценообразования на жилые помещения, выразившийся в существенном разрыве между ценой недвижимости на первичном и вторичном рынке. Обращается внимание на возложение на микрокредитные компании субъектов Российской Федерации прав по кредитованию физических лиц на приобретение жилых помещений, обеспеченных ипотекой, что должно стимулировать рынок недвижимости в рамках отдельных субъектов Российской Федерации и сделать жилищный (ипотечный) кредит доступнее для «нестандартных» заемщиков.
Ключевые слова
| Тип | Статья |
| Издание | Банковское право № 04/2025 |
| Страницы | 7-13 |
| УДК | 346.7 |
| DOI | 10.18572/1812-3945-2025-4-7-13 |
Жилищный рынок России, основными составляющими которого являются две взаимосвязанные сферы, – непосредственно сфера жилищного строительства, а также сфера оборота жилой недвижимости (как новостроек, так и объектов на вторичном рынке), выступает важной частью социально-экономического развития страны, влияющей как на развитие промышленного производства в строительной индустрии (основного и вспомогательного), так и решение задач по формированию различных фондов жилых помещений, способствующих удовлетворению гражданами страны своих жилищных потребностей. Как отмечает Д.А. Ахмедов, «решение жилищного вопроса формирует социальную стабильность и поэтому является важной экономической и социальной задачей». Кредитные организации являются активными участниками на жилищном рынке, обеспечивая финансовыми ресурсами как застройщиков, так и граждан, использующих заемные средства при заключении сделок купли-продажи жилых помещений в рамках жилищного (ипотечного) кредитования. На возможность кредитования участников жилищного рынка (проектное финансирование или жилищное (ипотечное) кредитование) основное влияние оказывает банковская процентная ставка, изменение которой обеспечивает динамику (как положительную, так и отрицательную) для всего жилищного рынка.
Проводимая в последние годы Банком России денежно-кредитная политика, в условиях необходимости таргетирования инфляции, привела к закономерному повышению ключевой ставки в период 2024–2025 гг. Обосновывая повышение ключевой ставки, Председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявляет: «Наша макроэкономическая стабильность держится на трех китах. Это таргетирование инфляции с плавающим курсом, это бюджетное правило и низкий госдолг». Несомненно влияние ключевой ставки на экономический климат в России, в частности, прослеживается ее тесная взаимосвязь с кредитными ставками российских банковских организаций, которые для минимизации затрат по привлечению заемных средств увеличивают процентные ставки по всей линейке предлагаемых кредитных продуктов. Высокая ключевая ставка замедляет потребительский спрос, но позволяет удерживать инфляцию в контролируемых границах, понижение ставки способствует активизации спроса и притоку инвестиций.
По данным ЦБ РФ, начиная с 20 июля 2023 г., ключевая ставка стала подниматься с уровня 7,5%, что условно можно считать точкой начала повышения ставки, до ее максимального значения, установленного 31 октября 2024 г. (это самое высокое значение, начиная с сентября 2013 г., когда ключевая ставка стала официально публиковаться), она достигла своего пика и составляла 21% (на данном уровне она держалась до 30 мая 2025 г.), последние месяцы 2025 г. характеризуются плавным снижением ключевой ставки, на 8 октября 2025 г. она составляет 17%.
В условиях повышения ставок по банковским кредитным продуктам закономерно повышались и процентные ставки по кредитам, обеспеченным залогом недвижимости (жилищным (ипотечным) кредитам).
По данным аналитиков АО «ДОМ.РФ», в 2024 г. ставка по жилищным (ипотечным) кредитам на конец года составляла в среднем 29%, было предоставлено 1,3 млн кредитов (– 36% к 2023 г.) на 4,9 трлн руб. (– 37% к 2023 г.). Ипотечный портфель на 1 января 2025 г. составил 20,1 трлн рублей (рост на 10%).