Введение понятия «доходный дом» в современное законодательство Российской Федерации, инициированное В. Кошелевым в 2025 г., опирается на глубокие исторические корни, восходящие к градостроительной практике XVIII–XIX веков. В царской России доходные дома представляли собой фундаментальный элемент жилищной системы, формировавший не только городской ландшафт, но и экономику крупных центров. Появление арендного жилья было заложено в XVIII веке, когда был издан 15 апреля 1714 г. Указ Петра I о строительстве в СанктПетербурге «образцовых домов». Согласно этому указу следовало застраивать город типовыми зданиями. Проекты типовых домов были разработаны архитекторами Ж.-Б. Леблоном и Д. Трезини. Пользуясь ими, жители города должны были возводить единообразные строения в соответствии со своим общественным и материальным положением. Так как сдача жилья внаем приносила хорошие доходы в казну, в 1723 г. был построен ряд государственных постоялых дворов, и частная сдача жилья внаем была запрещена.

При Екатерине II запреты на сдачу в наем жилья были отменены. Сдача помещений стала массовой практикой, но регулировалась местными указами (например, на размещение ремесленных мастерских в парадных этажах, который часто игнорировался).

Позднее нормы об имущественном найме вошли в том X Свода законов Российской империи 1835 г. (статьи 1691–1708). В то время наем жилья еще не выделялся как отдельный вид договора. В качестве предмета договора могло выступать движимое и недвижимое имущество, в том числе дома, комнаты в доме и отдельные квартиры.

В XIX веке город стал расти, в основном, за счет строительства доходных домов, и к концу XIX века в Санкт-Петербурге на их долю приходилось 94% жилого фонда, а в Москве — 40%, что свидетельствует о масштабности данного явления. Возникновение этого института было обусловлено стремительной урбанизацией, притоком рабочих, инженеров и представителей академической интеллигенции в столицы, создавшим устойчивый спрос на аренду жилья.

Экономическая модель доходных домов базировалась на принципах высокой рентабельности и тесной интеграции с городским бюджетом. Так, Е. Юхнева в монографии «Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта» отмечает, что среднегодовая доходность таких объектов в Санкт-Петербурге колебалась в пределах 8,5–15%, обеспечивая окупаемость вложения за 5–7 лет. Фискальная значимость для муниципальных касс была исключительной: в 1913 г. 15% доходов Москвы (7 млн рублей из 47 млн) формировалось за счет налогов с владельцев доходной недвижимости. В Петербурге налоговая нагрузка варьировалась от 1,5 до 8% от стоимости имущества или арендной выручки, составляя в отдельные периоды до 40% городских доходов. Государство, осознавая экономическую выгоду, активно способствовало развитию инфраструктуры: прокладывало водопроводы, канализационные сети и благоустраивало прилегающие территории.