Ни для кого не секрет, что согласно официальным статистикам договоры купли-продажи и договоры участия в долевом строительстве являются самыми распространенными договорами по сделкам с недвижимостью. Так, согласно данным аналитического центра ДОМ.РФ, в 2023 г. в России было заключено 773 тыс. договоров участия в долевом строительстве на жилую недвижимость, на сегодняшний день за первое полугодие 2025 г. уже 476 тыс. договоров.

Если сравнивать с договорами купли-продажи недвижимости, то в первом полугодии 2024 г. было зарегистрировано 1,5 млн договоров купли-продажи.

Таким образом, можно наглядно увидеть, что спрос на объекты недвижимости у населения всегда есть, это порождает также и судебные тяжбы как между гражданами и застройщиками, так и застройщиками и подрядными организациями. Однако ввиду экономических санкций, а также в связи с увеличением банковских процентных ставок Правительством Российской Федерации был принят ряд мер, защищающих застройщиков, например, неначисление пеней, неустоек за просрочку передачи объектов долевого строительства и предоставление отсрочек исполнений решений судов. Периоды моратория на взыскания денежных средств застройщиков действовали с 3 апреля 2020 г. по 31 декабря 2020 г., с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., с 18 марта 2024 г. по 31 декабря 2024 г., 1 января 2025 г. по 30 июня 2025 г. и с 1 июля 2025 г. Постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» было продлено уже до 31 декабря 2025 г.

Многие авторы дают разные определения понимания договора участия в долевом строительстве, так, К.С. Кондратьева отмечает, что договор участия в долевом строительстве является видом гражданско-правового договора и его место среди договоров смежных форм обусловлено спецификой области его применения, индивидуальностью предмета договора и других элементов. Многие авторы предполагают квалифицировать договор участия в долевом строительстве как договор на выполнение работ, а также договор долевого участия называют независимым типом договора, который имеет свои квалификационные особенности: наличие специальных участников — девелопера и участника долевого строительства. Мы же считаем, что верным было бы трактовать договор участия долевого строительства как договор соинвестирования, и нам близко понимание, что договор участия в долевом строительстве фактически является независимым типом договора.

Следует отметить, что в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения, а именно Госдума приняла закон, позволяющий застройщикам с 1 марта 2025 г. использовать свои стандарты качества отделки квартир вместо требований технических регламентов, при этом собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. Эта идея была в первую очередь предложена ввиду участившихся случаев злоупотребления со стороны строительно-технических экспертов. Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать участник долевого строительства в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.