Несмотря на достаточно длительное существование института долевого строительства, до настоящего времени не был сформулирован однозначный ответ на вопрос о том, является ли гражданин — участник долевого строительства потребителем или инвестором. Исходя из чего проблема обоснованности дифференциации ответственности застройщиков в зависимости от цели приобретения недвижимости в рамках долевого участия в строительстве не теряет своей актуальности.

Ряд исследователей полагают, что ДДУ является инвестиционным договором и, соответственно, дольщика следует рассматривать в качестве профессионального инвестора. В свое время Высший Арбитражный Суд РФ обратил внимание на то, что «отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора — получение или достижение полезного эффекта, цель второго — возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме». Как отмечает Е. Козлова, инвестиционная деятельность, помимо финансовых вложений, предполагает выполнение различных практических действий. Однако после передачи денежных средств застройщику участник долевого строительства полностью исключается из этих процессов и практически не принимает участия в строительстве объекта ДДУ.

Несмотря на схожесть данного договора с инвестиционным в определенном смысле, по своей сути они представляют собой различные институты, поскольку в инвестиционном договоре в условиях рыночной экономики предполагается возможность потери денежных средств. В случае же с долевым строительством законодательство Российской Федерации исходит из того, что даже при наличии незавершенного объекта строительства у участника долевого строительства сохраняется право на получение вложенных денежных средств либо право претендовать на объект недвижимости, который был указан при заключении договора. С учетом достижения определенного консенсуса в научной литературе и судебной практике следует квалифицировать ДДУ в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и, соответственно, исходить из того, что дольщики не являются профессиональными инвесторами.

При этом нельзя однозначно относить участников долевого строительства к потребителям. С 1 сентября 2024 г. в связи с внесенными поправками в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №  214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214), применение Закона о защите прав потребителей в отношении мер гражданско-правовой ответственности застройщиков стало ограничено. Вносимые изменения включили в Закон № 214 нормы, дифференцирующие размер ответственности застройщика в зависимости от цели приобретения недвижимости гражданином — участником долевого строительства. Согласно буквальному толкованию норм Закона № 214, законодатель теперь разделяет участников долевого строительства на две категории. Первая категория включает граждан, покупающих объекты для удовлетворения потребительских целей (ч. 8 ст. 7, ч. 2 и ч. 3 ст. 10 Закона № 214). Вторая категория включает граждан, приобретающих объекты долевого участия для ведения предпринимательской деятельности (граждане-инвесторы).