В постсоветской России проблематика, связанная с легализацией гражданского оборота сельхозучастков и выработкой правил его регулирования, приобрела ключевое значение для земельного и гражданского законодательства (для второго — в части недвижимости). Достаточно упомянуть, что именно разные подходы к этим вопросам были истинной причиной известной пробельности федерального земельного законодательства 1990-х годов. И только прозорливое, но оригинальное для того времени решение законодателя полностью уклониться от решения этих вопросов при принятии в 2001 г. федерального Земельного кодекса (далее — ЗК РФ) и позволило принять сначала его, а затем целую «серию» земельных законов.

Значимость же этой проблематики для гражданского законодательства заключается в том, что земельные участки — это основа любой недвижимости, к ним «привязаны» все неперемещаемые объекты. Соответственно, формирование и последующее изменение правил оборота участков вообще (любых) или определенного целевого назначения (в данном случае мы рассматриваем сельскохозяйственные) влияет на правовой режим недвижимости в целом. Здесь можно упомянуть ситуацию с лесами, которые более 10 лет (до принятия в 2006 г. действующего сейчас федерального Лесного кодекса) признавались недвижимостью. И если бы тогда, почти 20 лет назад их и водные объекты не исключили бы из состава недвижимости, очень много в данной сфере развивалось бы по-другому. Это связано и с учетом лесов, который велся до 2006 г. и ведется сейчас в лесном реестре, и с лесоустройством, и с особой лесной охраной. А ведь в случае, если бы леса остались в составе недвижимости, то и все содержание закона о кадастре недвижимости 2007 г. было бы иным, а, возможно, вообще не состоялся бы переход к единому кадастру, — слишком уж отличающимися друг от друга стали бы различные объекты его учета.

Поэтому сфера оборота сельхозучастков важна как для аграриев (у них земля — главное средство производства) и экологов (конституционное положение о том, что она используется и охраняется как основа жизни и деятельности), так и для законодателей, для теоретиков права, поскольку корректировки в этой сфере могут существенно повлиять на иные правовые институты.

Выше уже отмечено, что вынесение этой темы в специальный закон (далее — Закон об обороте сельхозземель) позволило на рубеже XX–XXI вв. сначала урегулировать почти все накопившиеся к тому времени проблемы в нормах ЗК РФ, а затем (почти через год) разрешить самую болезненную тогда проблему — легализацию оборота сельхозземель.

Изначальная редакция Закона об обороте сельхозземель при всей ее сельхозспецифике ввела указанный оборот скорее в универсальные правила гражданского оборота имущества. Здесь достаточно упомянуть: 1) запрет аренды земельных долей (а ведь на момент принятия данного закона это был самый распространенный в стране вид сделок с такими долями); 2) признание таких долей, образованных совсем не по правилам гражданского законодательства (а в ходе массовой приватизации, у которой не было понятного объекта, частным лицам передавались не участки с какими-никакими границами, а сельхозугодья, о которых была известна лишь их площадь; круг лиц — формальных участников приватизационного процесса несколько раз пересматривался; распоряжение долями на протяжении 1990-х годов осуществлялось без присущих частному праву преимуществ сособственников), долями в праве на общий участок.