Значимость договора аренды недвижимого имущества в хозяйственном обороте сложно переоценить: создаваемому и регистрируемому юридическому лицу требуется фиксация местонахождения в адресе, который ему (лицу) еще не принадлежит; лицензиаты для подтверждения правомочий владеть определенными лицензиями должны подтвердить владение недвижимым имуществом, соответствующим определенным требованиям, и т.п. В связи с чем повышается актуальность четкой правовой регламентации договоров аренды, что, в свою очередь, позволит участникам гражданского оборота избежать ошибок в заключении арендных отношений, споров и незапланированных расходов на их разрешение.

Во всем многообразии видов и форм договоров аренды особую роль для экономической самостоятельности хозяйствующих субъектов как основы для финансовых инструментов развития играют сделки, в том числе договоры аренды, с недвижимым имуществом, которые не просто предоставляют в пользование имущество, а позволяют его модернизировать, реконструировать, извлекать максимальную пользу и приобрести в собственность через выкуп. Анализ судебной практики показывает высокую ресурсозатратность споров сторон договоров аренды недвижимого имущества, влияние на другие аспекты экономической деятельности, сферу кредитования и частную собственность. Такая судебная практика позволяет выявить несовершенство правового регулирования, которое следует устранять не только на законодательном уровне, но и на научном и в процессе толкования норм с учетом сложившейся позитивной правоприменительной практики.

Поэтому исследовательский интерес представляет не договор аренды как вид договора, а его разновидность — договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа. В связи с чем сложно не согласиться с  О.В. Гридневой, которая исследует соотношение договора аренды недвижимого имущества с договором аренды как специальной конструкцией в рамках общих норм, что подтверждается закреплением их законодателем в отдельном разделе Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). «Ошибочное понимание сторонами договора природы данного договора создает ряд известных трудностей и мешает участникам аренды в полной мере реализовывать свои права и обязанности».

В настоящей работе нами не будет проводиться анализ предлагаемых законодательных дефиниций терминов «здание» или «сооружение» и целесообразности внесения в этой части соответствующих изменений в гражданское законодательство. Тем более что с точки зрения законодательных определений Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» уже ответил на этот вопрос. Выкуп здания или выкуп сооружения в процессе договорных арендных отношений мало чем отличаются друг от друга с точки зрения формы и содержания договора. Поэтому нами будет использоваться «договор аренды недвижимого имущества».

Также не будет исследоваться договор аренды с правом выкупа такой недвижимости, как государственное и муниципальное имущество. В цивилистической литературе авторами проводится принципиальное различие между договорами аренды с последующим выкупом недвижимого имущества: заключаемыми в рамках обычной хозяйственной деятельности и с участием публично-правовых образований. Этому есть логическое объяснение — источниками правового регулирования таких сделок с участием публично-правовых образований являются, помимо положений ГК РФ, еще и нормы Земельного кодекса РФ, федеральные законы от 21 декабря 2001 г. № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.