Гражданский оборот демонстрирует возможность использования различных типов договоров для удовлетворения потребности в пользовании недвижимым имуществом. Квалификация заключенных договоров может являться предметом дискуссии как в связи с близостью квалифицирующих признаков разных договоров и неточностью формулировок условий совершенных сделок, так и в связи с нетипичностью условий договоров.

Примером первой ситуации может являться договор, предусматривающий создание недвижимого имущества или передачу прав на него в будущем. Установлению критериев квалификации указанного договора как договора купли-продажи недвижимости, договора строительного подряда или договора простого товарищества посвящено постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Нетипичность условий договора выражается в том, что стороны договора предусмотрели распределение прав и обязанностей, отличное от предусмотренного гражданским законодательством. А.А. Громов определяет модификацию поименованного договорного типа как отход от предусмотренных законом диспозитивных правил, содержащихся в соответствующей главе, посвященной определенному договорному типу.

Выделение договорных типов обусловлено тождеством и различием квалифицирующих признаков договоров. Договорный тип, по мнению Е.В. Татарской, представляет собой группу договоров, в которую объединяются договоры, имеющие общие системные признаки направленности, возмездности / безвозмездности и объекта и наделенные единым правовым регулированием. Представляется, что договорным типам могут быть присущи различные квалифицирующие признаки, в связи с этим нецелесообразно ограничивать перечень признаков, формирующих договорный тип. Более того, один и тот же признак может как являться, так и не являться квалифицирующим для разных договорных типов. Так, выделение такого договорного типа, как договор найма жилого помещения, основано на специфике объекта договора. Для предоставления за плату в пользование иных вещей предусмотрен договор аренды, для которого объект не является квалифицирующим признаком. Договор купли-продажи является универсальным договором, направленным на передачу за деньги прав господства в отношении любого объекта прав. Соответственно, объект договора не является квалифицирующим признаком договора купли-продажи.

Однако, как только практика обнаруживает нетипичное распределение прав и обязанностей, необходимо определиться с тем, является договор модификацией поименованной договорной конструкции или представляет собой непоименованный договор. Вопрос о квалификации договоров связан с формулированием норм как императивных, диспозитивных или квалифицирующих и определяющих рамки соответствующего договорного типа. Отличие условий договора от квалифицирующих норм, предусмотренных в отношении сходных договорных типов, или негативная квалификация договора относительно сходных договоров приводят к его квалификации как непоименованного договора и невозможности непосредственного применения правил о поименованных договорах. Отличие условий договора от диспозитивных норм, предусмотренных в отношении соответствующего договорного типа, может приводить к его нетипичности и исключать возможность применения отдельных норм, противоречащих правовой природе заключенного договора.