2025 год становится переломным для Жилищного кодекса РФ (далее по тексту — Жилищный кодекс, ЖК РФ). В этом году мы отмечаем 20-летие Жилищного кодекса РФ и подводим первые обобщающие итоги его содержания и исполнения, определяем перспективы его развития. К сожалению, есть необходимость констатировать: ЖК РФ в настоящей версии, с содержанием и подходом к его постоянному изменению по принципу латания слабых мест, сохраниться не может. Нужна существенная переработка всей системы жилищного законодательства, естественно включая ЖК РФ, федеральные акты и акты субъектов Федерации, регулирующие жилищные отношения, нормативные правовые акты, регулирующие смежные с жилищным правом отрасли. Но перед этим необходимо выстроить полное понимание — что будет включено в систему жилищных отношений, какие жилые помещения можно рассматривать как объекты жилищных отношений, какие институты сохранять, а какие прекратят свое существование, то есть определить систему и структуру ЖК РФ в новом прочтении и устранить все противоречия, которые сложились сейчас в системе межотраслевого регулирования жилищных отношений. Все эти вопросы уже значительное время обсуждаются на различных площадках, но в отсутствие разработанной и утвержденной Концепции развития жилищного законодательства любые идеи имеют право на существование и обсуждение.

Одной из самых значительных проблем, которая сейчас волнует рядовых граждан, предпринимателей и представителей органов власти разного уровня, является проблема управления общим имуществом многоквартирного дома. Говорить будем именно о многоквартирных домах, так как внимание жилищного законодательства в вопросах управления сосредоточено именно на этих объектах, но это не значит, что отсутствуют проблемы управления иных объектов в жилищных отношениях, особенно в части их правового регулирования (дома блокированной застройки, таунхаусы, коттеджные поселки и т.д.).

Оценивая сложившиеся в теории жилищного права подходы к пониманию и определению сущности и правовой природы многоквартирных домов, изучению их статуса в качестве юридической фикции, формированию подходов к способам управления общим имуществом многоквартирного дома, можно сказать одно — необходима полная перестройка всего понятийного аппарата, нужны новые парадигмы и подходы (причем потребность в подобном отмечалась еще 10 лет назад). Одним из вариантов нового и хорошо забытого старого понятия (и одновременно института), о котором последнее время часто вспоминают на дискуссионных площадках, является кондоминиум.

Данный термин уже знаком российскому законодательству, так как ранее, до введения в действие Жилищного кодекса РФ в 2005 г., это понятие уже существовало и понималось в разных вариациях. Изначально по Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» кондоминиум рассматривался как товарищество собственников жилья (ст. 1) (по состоянию на 24 декабря 1992 г., то есть с момента принятия).

Одновременно по Указу Президента РФ от 23 декабря 1993 г. № 2275 (далее — Указ № 2275) кондоминиум определялся как «объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной формы собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и/или нежилые помещения…».