Механизм реализации права на жилище в современном российском правовом поле характеризуется комплексностью и неоднозначностью регулирования, особенно в части приобретения жилых помещений на этапе строительства. Данная сфера правоотношений представляет значительный научный и практический интерес ввиду множественности проблемных аспектов, связанных с высокими рисками для участников долевого строительства в случае несостоятельности застройщика. Таким образом, особенности банкротства застройщиков обусловлены в основном необходимостью защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. Публично-правовая природа отношений в области несостоятельности (банкротства) застройщиков, а также необходимость защиты слабой стороны правоотношений с застройщиком — потребителя обусловила особый подход государства к решению данной проблемы, основой которого стало гарантированное Конституцией РФ право на жилище.

Законодательство закрепляет широкое понимание термина «застройщик», включая в данную категорию юридических лиц различных организационно-правовых форм, а также индивидуальных предпринимателей, привлекающих денежные средства граждан для строительства. Верховный Суд РФ придерживается расширительного толкования данного понятия, распространяя его на субъектов, фактически аккумулирующих средства на строительство, независимо от наличия формальных признаков застройщика, предусмотренных градостроительным законодательством. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) застройщиком признается лицо, к которому имеются требования о передаче жилых помещений или особого рода денежные требования. Поэтому отсутствие у лица прав на земельный участок и разрешения на строительство само по себе не препятствует признанию его застройщиком в деле о банкротстве, если оно привлекало денежные средства граждан для строительства.

Сам механизм процедуры банкротства применительно к застройщикам имеет ряд особенностей. Во-первых, дела о банкротстве застройщиков могут рассматриваться не только по месту нахождения должника, но и по месту расположения объектов строительства или проживания большинства дольщиков. Это призвано обеспечить более эффективную защиту интересов кредиторов. Во-вторых, законодатель существенно сократил число применяемых процедур, исключив наблюдение и финансовое оздоровление. Как правило, сразу вводится конкурсное производство сроком на один год, хотя допускается и введение внешнего управления по решению собрания кредиторов. Данные изменения направлены на ускорение процесса восстановления нарушенных прав участников строительства. Во-третьих, существенной особенностью является расширенный состав лиц, участвующих в деле. Помимо стандартных участников, к ним относятся дольщики, инвесторы, контрольно-надзорные органы в сфере строительства, а также Фонд развития территорий. Арбитражный управляющий в делах о банкротстве застройщиков должен иметь специальную аккредитацию. Законом установлены особые правила предъявления и рассмотрения требований кредиторов, формирования реестров требований. Участники строительства вправе заявлять как денежные требования, так и требования о передаче жилых и нежилых помещений.

В соответствии с действующим законодательством инициировать процедуру признания застройщика несостоятельным (банкротом) правомочны следующие субъекты: непосредственно сам застройщик, кредиторы, уполномоченные органы, а также публично-правовая компания «Фонд развития территорий» (далее — Фонд), ранее именовавшаяся Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства. Фонд был учрежден на основании Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании “Фонд развития территорий” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях обеспечения гарантий и защиты законных интересов участников долевого строительства. В компетенцию Фонда входит осуществление компенсационных выплат за счет средств федерального бюджета в порядке, регламентированном ст. 13 вышеуказанного нормативно-правового акта.

При подаче заявления о признании должника банкротом обязательному указанию подлежат сведения о наличии у него статуса застройщика, если таковые имеются. В случае выявления данных обстоятельств в процессе судебного разбирательства суд по собственной инициативе либо по ходатайству участвующих в деле лиц рассматривает вопрос о целесообразности применения специальных норм § 7 Закона о банкротстве, регулирующих особенности банкротства застройщиков. Таким образом, окончательное решение о признании должника застройщиком принимается судом на основании всестороннего изучения обстоятельств дела и представленных доказательств.