Строительство как отрасль материального производства, хозяйственного ведения и средство обеспечения нормальной жизнедеятельности и функционирования государства и человека появилось еще в древние времена, и с тех пор государство осуществляет контроль за деятельностью в данной сфере. Государство вмешивается в отношения, складывающиеся в строительстве, чтобы обеспечить баланс частных и публичных интересов, нивелировав противоречие между обществом, которое заинтересовано в проживании в комфортной городской среде, и инвестором, который заинтересован в том, чтобы заработать на стройке с наименьшими затратами. Особенно ярко данное противоречие проявляется там, где бюджетных средств не хватает на создание социальной, энергетической или транспортной инфраструктуры, но где жилье при этом строится постоянно. Приобретая жилье в районе с неразвитой инфраструктурой, люди наглядно осознают, как важно, чтобы дома были обеспечены школами, детскими садами, транспортной доступностью.

Инфраструктурный договор представляет собой очередной шаг к обеспечению комфортной городской среды, в данном случае (в отличие, например, от института комплексного развития территории) создавая региональный механизм взаимодействия между инвестором и государством в целях развития инфраструктуры при строительстве коммерческой недвижимости. Инфраструктурный договор был внедрен в Москве в конце 2024 г. с принятием Постановления Правительства Москвы от 24 декабря 2024 г. № 3135-ПП. Предметом данного договора является участие застройщика в создании объектов инфраструктуры для обеспечения жилой и нежилой застройки посредством перечисления средств в бюджет г. Москвы и непосредственно осуществления строительства объекта с его последующей передачей в собственность города. По своей правовой природе это новая правовая форма обеспечения реализации инвестиционной деятельности в сфере строительства.

Суть встречных обязательств города и инвестора в инфраструктурном договоре состоит в том, что инвестор либо за свой счет создает объекты инфраструктуры самостоятельно «в нагрузку» к возможности построить объект коммерческой недвижимости, либо компенсирует городу «нежелание» строить такой объект посредством перечисления определенной суммы в бюджет.

При этом инфраструктурный договор не является первым в столичной истории инструментом обеспечения взаимодействия инвестора и города в строительстве по поводу объектов инфраструктуры. До введения инфраструктурных договоров в Москве применялись инвестиционные контракты как срочная внесистемная мера в условиях перехода от социалистического метода регулирования для первоочередного выполнения обязательств застройщиками в условиях еще не сформированных участков. В рамках таких контрактов инвесторы осуществляли финансирование в форме капитальных вложений в бизнес-проекты, которые впоследствии реализовывались получателями инвестиций. Причина нечеткой законодательной регламентации и правовой неопределенности (до определенного момента) как характерных черт инвестиционного контракта в литературе сводится к изначальной порочности указанной конструкции.

В недавнем прошлом Постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2000 г. № 660 «О порядке приемки объектов инженерного и коммунального назначения в собственность города Москвы» была установлена обязанность предусматривать при заключении инвестиционных контрактов и договоров на строительство и реконструкцию жилищного и нежилого фондов, что все построенные или реконструированные объекты инженерного и коммунального назначения признаются собственностью города Москвы и исключаются из общей инвестиционной стоимости до раздела долей. Кроме того, в Москве с 2021 г. применяются Договоры участия в развитии социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры застраиваемой территории города, согласно которым инвесторы проектируют перечень объектов инфраструктуры, согласовывают, строят и передают их в собственность Москвы. Также были предусмотрены соглашения о денежной компенсации, по которым инвесторы для устранения вызванного размещением жилой застройки дефицита определенных объектов перечисляли в бюджет города денежные средства. Инфраструктурный договор призван заменить эти конструкции, так как позволит «комбинировать» обязательства застройщика в зависимости от конкретной ситуации.