Несмотря на растущую популярность применения механизма комплексного развития территории (далее — КРТ), в правовой литературе практически не уделяется внимания существу указанного понятия. В законодательстве также отсутствует определение, содержащее черты, отличающие этот правовой инструмент от других, в том числе ранее использованных в сфере градостроительства. Обоснованно подвергаются критике также термины, используемые в п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ), посредством которых раскрывается суть КРТ.

Как отмечают О.А. Кожевников и А.Н. Мочалов, категория «благоприятных условий проживания граждан», на создание которых направлен механизм КРТ, является весьма размытой. Рассмотрение же понятия КРТ через нормы гл. 10 ГрК РФ, посвященные целям КРТ, нельзя признать удачно сформулированными для толкования понятия КРТ ввиду их декларативности. Недостаточная проработка проблематики является причиной неясности целей, достижения которых должны преследовать проекты КРТ, а также критериев эффективности их реализации. Важно обратить внимание и на то, что отсутствие надлежащего толкования приводит к невозможности создания государством необходимых условий для направления инвестиционных потоков на решение ключевых для государства и общества задач, что не способствует достижению целей государственной инвестиционной политики. Кроме того, непонимание инвесторами целей и критериев эффективности реализации проектов КРТ не позволяет им соответствовать ожиданиям государства в отношении привнесения социального полезного эффекта в экономику. Выявление правовой природы механизма КРТ особенно актуально ввиду растущей популярности реализации таких проектов. Так, согласно мониторингу КРТ, осуществляемому субъектами Российской Федерации и подготовленному Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, по состоянию на 5 июля 2024 г. в преобразовании земель уже должны были быть задействованы 1222 территории общей площадью более 31 тыс. га, приняты 542 решения о КРТ, в том числе 218 решений о КРТ жилой застройки.

Представляется, что важнейшими категориями, которые проливают свет как на цели, так и на критерии эффективности механизма КРТ, являются категории комплексности и развития. Несмотря на то что характеристика того или иного механизма в качестве комплексного и способствующего развитию относится, скорее, к вопросам философии, без такого анализа представляется затруднительным раскрыть вопросы права. Прежде чем обращаться к основным существующим позициям, следует сделать оговорку, что ранее в градостроительном законодательстве уже упоминались термины «комплексность» и «развитие», что только запутывало толкование таких категорий, как комплексное развитие жилой застройки, комплексное развитие застроенной территории, комплексное освоение территории, комплексное и устойчивое развитие территории, что не единожды порождало критику среди исследователей.