Проблематика сферы оборота земельных участков в их объектном аспекте имеет как научно-теоретическое, так и практическое преломление в современном гражданском праве и обороте. Оборот земельных участков возможен в той мере, в какой он разрешен и допускается в рамках существующего правового регулирования. В силу ст. 9 Конституции РФ допускается включение земельных участков в существующий оборот. Соответственно, земля и другие природные ресурсы могут быть как в частной, так и в иных формах собственности. В рамках анализа регулирования норм ст. 36 Конституции РФ все правомочия, как владение, так и пользование, и распоряжение землей осуществляются собственником свободно, если такое осуществление правомочий не наносит ущерб окружающей природной среде, а также не влечет нарушение прав и сопровождающих их законных интересов иных лиц. При этом порядок и условия реализации правомочий в отношении земельных участков определяются на основе федерального законодательного регулирования. Вместе с тем в рамках гражданского права необходимо говорить о земельном участке как объекте, правовая же категория земли остается на уровне конституционно-правового регулирования.

Определение оборотоспособности как соответствующей способности объекта свободно отчуждаться и переходить от одного субъекта к другому характерно для Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) (ч. 1 ст. 129). В юридической литературе оборотоспособность в большинстве случаев «отождествляется со способностью того или иного предмета вообще быть объектом гражданских прав».

Относительно понятия оборотоспособности земельных участков существует несколько точек зрения. Существенными являются позиции, обоснованные видными отечественными учеными, относительно понятия оборотоспособности вещей. Г.Ф. Шершеневич различал общие и частные ограничения оборотоспособности. Ученый признавал ограничение общим, если оно было установлено в пользу всех без изъятия, а частным, если оно устанавливалось «единственно и исключительно в пользу какого-либо постоянного лица».

Исследуя оборотоспособность как правовую категорию, М.И. Брагинский отмечал, что объект гражданских прав характеризуется двумя следующими свойствами: во-первых, принципиальной возможностью находиться в гражданском обороте, и, во-вторых, тем, что такой объект допущен в оборот.

Ряд ученых, в частности, Н.С. Михайлова критикует точки зрения, согласно которым понятие гражданского оборота сводится только к обороту вещей и сужающие оборотоспособность объектов гражданских прав до оборотоспособности лишь материальных объектов. Также в цивилистической науке существует подход, согласно которому качество оборотоспособности имеют не все объекты гражданских прав, перечень объектов, ограниченных в обороте, достаточно мобилен, а термин «изъятые из оборота» необоснованно исключен из общегражданского законодательства.