Земли сельхозназначения — одна из семи целевых категорий, на которые поделен земельный фонд; она занимает особое положение среди других в силу целого ряда факторов.

Во-первых, только земли этой целевой категории выполняют одновременно все полезные функции: и место — пространственный базис для любой деятельности (в данном случае — сельхозпроизводства), и непосредственно средства этого производства (верхний плодородный слой, как уникальная самовоспроизводимая машина обеспечивает произрастание выращиваемых в растениеводстве сельхозкультур), и компонент природного комплекса, активно взаимодействующий с иными природными средами — гидросферой, атмосферой, флорой и фауной (например, загрязнение одних влечет за собой аналогичную проблему и для других). В отношении других земель указанные функции если выполняются, то не в такой мере, как для сельхозземель. Например, на заасфальтированных городских территориях невозможно выращивать сельхозпродукцию, да и в обмене веществами с другими средами они не так явно участвуют. Или земли заповедников в силу их как раз заповедного статуса (полный запрет хозяйственной деятельности) никак нельзя представить в качестве средства производства.

В этой связи и правовое регулирование использования, оборота и охраны сельхозземель осуществляется в особом порядке и более строго. Так, согласно ст. 79 федерального Земельного кодекса (далее — ЗК РФ) сельхозугодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Наиболее сложен и интересен вопрос об обороте сельхозземель. Это опять же единственная целевая категория, для регулирования оборота которой вот уже почти четверть века действует специальный федеральный закон (далее — Закон об обороте сельхозземель). Напомним также, что известный феномен второй половины 1990-х годов — пробельность федерального земельного законодательства — обусловлен как раз различием подходов к степени жесткости регулирования (да и вообще — допущению) оборота этих земель. Этот вопрос тогда вышел на первый план и не позволял урегулировать все остальные проблемы, возникшие в условиях проведения весьма радикальной земельной реформы. Напомним, что дважды (в 1997 г. и 1998 г.) палатами Федерального Собрания принимался и одобрялся новый (тогда) Земельный кодекс, который так и не был подписан и не устранил ту пробельность. Это удалось лишь после принятия в 2001 г. ныне действующего ЗК РФ, в котором данная тема «предусмотрительно обойдена», согласно п. 6 ст. 27 кодекса, оборот земель сельхозназначения его нормами никак не регулируется — это задача уже упомянутого отдельного специального закона.

При выборе закладываемых в него регуляторов соответствующего оборота были взяты за основу практики из зарубежного опыта, что объяснялось полным отсутствием (законодательным запретом) в прежние годы любого оборота земель — все они могли принадлежать только государству и не отчуждались. Поскольку в разных странах применяются разные, не всегда совместимые регуляторы, то задача была в том, чтобы сконфигурировать оптимальную для постреформаторского отечественного АПК систему регулирования (стимулирующую сельхозпроизводство, социально справедливую, сберегающую эти уникальные земли и их качество, не приводящую к излишним бюрократическим барьерам и коррупционным проявлениям). Например, выбирая между административным согласием органов публичной власти на совершение сделки купли-продажи или наделением их правом преимущественной покупки, выбор был сделан в пользу второго варианта (как менее коррупционно опасного). Или ограничение концентрации сельхозугодий по результатам сделок их приобретения «привязано» только к конкретному муниципалитету, т.е. эта мера является антимонопольной в его масштабе, но не ограничивает хозяйственную деятельность крупных агрохолдингов, имеющих подразделения (и земельные участки) в разных регионах и муниципалитетах. В результате при принятии этого закона были определены пять принципов, на которых основан оборот земель данной целевой категории. За прошедшие почти четверть века они практически не изменились — лишь в 2005 г. преимущественное право покупки земельных долей перешло от публичных образований к агрохозяйствам (как мера стимулирования ведения ими сельхозпроизводства). Но суть этого принципа тогда не поменялась — защита при продаже долей интересов агроотрасли.