Риски для покупателя, связанные с ограничениями и обременениями земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территорий
Аннотация
В статье рассматриваются проблемы, связанные с зонами с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ), которые могут создавать риски для покупателей при приобретении земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества, так как не все ЗОУИТ на данный момент внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В устоявшейся судебной практике договор купли-продажи не расторгается и не уменьшается покупная цена, а предъявляется повышенный стандарт доказывания к покупателю, исследуется существенность ограничения прав, которые возникли вследствие установления ЗОУИТ, отмечается, что у покупателя тоже должна присутствовать необходимая степень заботливости и осмотрительности с осознанием возможных негативных последствий.
Ключевые слова
| Тип | Статья |
| Издание | Экологическое право № 03/2025 |
| Страницы | 27-30 |
| DOI | 10.18572/1812-3775-2025-3-27-30 |
Одним из существенных условий договора купли-продажи земельного участка является условие, связанное с информацией об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, которую обязан предоставить продавец при заключении договора купли-продажи покупателю, в том случае, если она у него имеется (ч. 1 п. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)).
К одним из видов ограничений прав на землю относятся ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (далее –ЗОУИТ) (абз. 1 п. 2 ст. 56 ЗК РФ). Информация о наличии или отсутствии ЗОУИТ, несомненно, влияет на правовые риски при заключении договора купли-продажи земельного участка. Как отмечает Ю.Е. Филаткина: «Эффективное управление юридическими рисками способно предупредить наступление таких негативных последствий, как невозможность планируемого использования земельного участка, утрата права на такой земельный участок в результате его виндикации, а также признание возведенного или реконструированного на земельном участке здания самовольной постройкой».
Следовательно, стороны обязаны включить в условия договора купли-продажи земельного участка пункт об отсутствии или наличии обременений и ограничений прав на земельный участок и согласовать его путем подписания, так как в соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Термин «зона с особыми условиями использования территории» в законодательстве не раскрывается. При этом определение ЗОУИТ можно найти у некоторых ученых; например, Е.С. Болтанова под ЗОУИТ понимает зонирование спорадического, локального характера, которое устанавливается в индивидуализированном порядке и заключается в выделение определенной четкими границами территории с особым правовым режимом, устанавливаемым через нормы специального характера.
На наш взгляд, для выбора способа защиты прав покупателя земельного участка решающее значение будет иметь момент установления ЗОУИТ как ограничения права на земельный участок.