Вопрос о достоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) связан с истоками становления системы государственной регистрации недвижимого имущества. Исторически сложилось две модели регистрации недвижимости. Первая, более древняя и простая, – это «актовая» система, или система регистрации документов о передаче титула, требующая проверки, прежде всего, приобретателем недвижимости, всех документов, связанных с ее юридической судьбой; и вторая – «титульная» система, или система «регистрации титула».

Теоретическая модель второй системы была придумана Робертом Торренсом и реализована в провинции Южная Австралия в середине позапрошлого века (1858 г.). Отличительной чертой этой системы является нерушимость титула, которая обеспечивается: 1) отражением в реестре всех существующих прав, связанных с земельным участком («зеркальный» принцип); 2) защитой от любого дефекта титула для лица, которое указано в регистре как собственник участка земли (принцип «опускания занавеси» на все прошлые дела, связанные с участком земли); 3) образованием фонда страхования, из которого государство обеспечивает удостоверение нерушимого титула, прежде всего, в отношении добросовестного покупателя, отвечает компенсацией за допущенные ошибки, явившиеся результатом обмана или административных ошибок (принцип «страхования или чистоты титула»). Из этих принципов логично вытекает исключительная публичность сведений соответствующего реестра – принцип или презумпция их открытости и достоверности.

Эта модель «титульной» системы регистрации недвижимости, обеспечивающая юридическую защищенность, упрощение операций, сокращение финансов и времени на передачу титулов и установление обременений, препятствующую мошенничеству в сфере недвижимости, уменьшающую количество судебных споров и имеющую другие достоинства, вдохновила правоведов всего мира, что повлекло ее реализацию во многих странах, прежде всего в странах общего права. Однако в «идеальном» виде она так и не была реализована. Более того, сохранилась и «актовая» система регистрации, в том числе в Англии, Австралии, Новой Зеландии и Канаде.

В Российской империи, очевидно, заинтересовались «титульной» системой регистрации и постарались ее реализовать в проекте Вотчинного устава, который был опубликован в 1893 г. По замыслу авторов, он должен был быть направлен на то, чтобы обеспечить в России надлежащим образом организованную систему регистрации прав на недвижимое имущество и действовать параллельно со Сводом законов гражданских. Если бы он стал законом, то в Российской империи была бы внедрена система бесповоротности записей в Вотчинной книге о правах на недвижимость. Для того чтобы считаться добросовестным, лицу достаточно было сослаться на факт приобретения недвижимости у того, чьи права занесены в Вотчинную книгу о правах на недвижимость, при условии, что на момент приобретения вещи никто не внес в эту книгу отметки об оспаривании прав отчуждателя. Соответственно, собственник терял бы право виндицировать вещь у добросовестного приобретателя. Но и проект Гражданского уложения, и Вотчинный устав действующими законами так и не стали.

В.В. Чубаров, опираясь на доводы Г.Ф. Шершеневича и И.А. Покровского, заключил, что дореволюционная правовая доктрина была единодушна во мнении о том, что защита добросовестного приобретателя недвижимой вещи должна строиться не на обстоятельствах выбытия вещи из владения собственника, а на основе принципа публичной достоверности поземельной книги.