В настоящее время во всем мире ведется поиск эффективных инструментов устойчивого развития территорий. Градостроительство зачастую финансируется из бюджета, но бюджетных средств не всегда достаточно для реализации важных для города девелоперских проектов, что обусловливает потребность в привлечении частных инвестиций или компенсаций за счет девелопера, решения значимых для государства и общества задач обеспечения комфортной городской среды. В отечественной практике комплексное развитие территорий как правовая форма преобразования застроенных территорий явилась венцом генезиса таких инструментов, как инвестиционные контракты, развитие застроенных территорий, комплексное освоение территорий, однако данные правовые формы, представляя собой договорные конструкции, не фокусируются на распределении финансового бремени реализации градостроительных, в том числе инфраструктурных проектов. Анализ зарубежных правовых конструкций в данной сфере позволит найти интересные решения, которые могут быть использованы в отечественной практике.

Правовые режимы привлечения частных инвесторов в градостроительство базируются на идее о том, что общество должно иметь право использовать капитализацию стоимости земли в своих интересах, в том числе посредством государственного регулирования создания объектов инфраструктуры. В целях такой капитализации используется, в частности, механизм land value capture (LVC), который предполагает увеличение стоимости земли с целью финансирования создания общественной инфраструктуры, доступного жилья или других общественных благ и может быть основан как на налоговых платежах, так и на иных дополнительных обязанностях девелоперов, например, по безвозмездной передаче государству объектов инфраструктуры.

Выбор правовой формы LVC зависит от правовых традиций, сложившейся институциональной среды, развитости рынка недвижимости и иных факторов. Так, в некоторых зарубежных странах (США, Великобритания, Канада, Австралия, Сингапур, Индия, Колумбия и др.) в качестве правовой формы LVC применяют инфраструктурный сбор, который взимается с правообладателей земельных участков, стоимость которых выросла за счет инвестиций в инфраструктуру, созданную по инициативе государства. В других странах (Германия, Нидерланды, Франция, Финляндия, Российская Федерация) используется вменение девелоперу дополнительных обязательств в денежной или натуральной форме с целью покрытия расходов на создание общественной инфраструктуры. В случае, если девелопер получает дополнительные возможности развития градостроительного потенциала сверх установленного базового уровня, может быть предусмотрена плата за права на застройку или прав «на воздух» (США, Канада, Бразилия, Китай). Некоторые страны используют механизм перераспределения земель (Япония, Китай, Индия, Германия, Италия) за счет объединения разрозненных участков под совместную застройку с целью получения прироста стоимости земли и покрытия расходов на строительство, а также стратегическое управление земельными ресурсами (страны Ближнего Востока, Африки и Азиатско-Тихоокеанского региона), которое предполагает участие государства в сделках с земельными участками для удовлетворения общественных потребностей и возмещение прироста стоимости, полученного от таких действий. Эффективность на практике доказал такой инструмент, как Tax Increment Financing (TIF), который в основном применяется в США.