Термин «регистрационные права», который будет упоминаться и анализироваться в рамках настоящей статьи, является термином достаточно условным. Под регистрационными правами в контексте настоящей работы будет пониматься следующая правовая ситуация. Представим, что два лица заключают между собой определенный гражданско-правовой договор, предметом которого является отчуждение (т.е. перенос права собственности) недвижимого имущества в пользу приобретателя. Понятно, что если речь идет об отчуждении именно недвижимого имущества, то переносу (передаче) права собственности от отчуждателя к приобретателю будут предшествовать определенные юридические и технические действия сторон по совершению и надлежащему исполнению сделки.

Во-первых, стороны должны будут заключить соответствующий договор и заключить его, как правило, в простой письменной форме. Данному этапу на самом деле будет предшествовать ведение переговоров между сторонами, получение и анализ необходимых правоустанавливающих документов, согласование всех необходимых условий будущего договора и др. Во-вторых, по желанию сторон сделка по отчуждению объекта недвижимости, совершенная в простой письменной форме, может быть заверена в нотариальном порядке. А некоторые сделки по отчуждению недвижимого имущества (как, например, договор ренты) подлежат обязательному нотариальному заверению. В-третьих, после придания сделке необходимой формы (простой письменной или нотариальной) стороны такой сделки должны подать необходимые документы на регистрацию в компетентные государственные органы (Росреестр). И наконец, в-четвертых, после проведенной экспертизы поступивших документов орган по регистрации прав произведет необходимую государственную регистрацию. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будут внесены необходимые данные: прежний собственник объекта недвижимости утратит свое право собственности, а новый собственник, соответственно, его приобретет. Именно эта «юридическая точка» и будет являться моментом прекращения, перехода и возникновения права собственности на конкретный объект недвижимого имущества.

Однако жизнь устроена так, что любой из участников сделки может умереть в процессе заключения и исполнения такой сделки. Причем смерть любого из контрагентов может застигнуть его на любом этапе процесса по переносу права собственности на объект недвижимости. Один из участников сделки может умереть после подписания необходимого договора (или его нотариального удостоверения) и до момента подачи необходимых документов на государственную регистрацию. Теоретически смерть одной из сторон предполагаемой сделки может произойти непосредственно в помещении нотариальной конторы, причем как до подписания необходимого документа, так и после этого. Может случиться так, что участники сделки успеют подать необходимые документы на государственную регистрацию, но один из них умрет до момента самой государственной регистрации перехода права собственности.

В связи с этим возникают крайне важные наследственно-правовые вопросы. В чью наследственную массу или собственность должны поступать объекты недвижимости, если участники сделки выразили свою волю в отношении таких объектов по соответствующему переносу права собственности, но не успели довести эту волю до конца (т.е. до момента осуществления окончательной государственной регистрации перехода права) в связи со смертью одного из них? Каковы особенности вхождения регистрационных прав в наследственную массу умершего человека? Именно поиску ответов на данные вопросы и будет посвящена настоящая статья.

В рамках данной работы будут проанализированы четыре классические гражданско-правовые модели по переходу права собственности на объекты недвижимости: купля-продажа, дарение и рента объектов недвижимости, а также приватизация жилых помещений.