1 марта 2025 г. исполняется 20 лет, как действует Жилищный кодекс РФ. За это время многие его положения устоялись, уточнены необходимыми подзаконными актами, по ним сформировалась правоприменительная практика, наработана система применения аналогий. Однако не все положения кодекса выдержали проверку временем. Он разрабатывался в период, когда еще сохранялись завышенные ожидания поступательного экономического развития российского общества с помощью либеральных реформ, с расчетом на сознательность частных собственников жилых помещений и эффективное самоуправление ими сферой ЖКХ. Однако этим радушным надеждам не суждено было сбыться. Жилищный кодекс РФ с его либеральными тенденциями постепенно стал подвергаться существенным изменениям, которые были направлены на отражение реалий жизни, из которых выяснилось, что легко и быстро справиться с аварийным и непригодным для проживания жилищным фондом не получается, обеспечить стоящих на получение социального жилья в непомерных очередях граждан, возложив эту обязанность на не имеющую средств муниципальную власть, не удается, масса небогатого населения, приватизировавшего свое жилье или купившее его на заемные средства и попавшее в ипотечную кабалу, не может эффективно управлять своими многоквартирными домами в силу отсутствия у них как навыка самоуправления, так и необходимых для этого средств. Заложенная в первоначальном замысле разработчиков кодекса идея, что основным способом управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность граждан, будут товарищества собственников жилья, не осуществилась. Повсеместная передача сферы жилищно-коммунального хозяйства в частные руки коммерческим организациям, чья деятельность направлена прежде всего на извлечение прибыли, не только не способствовала выведению системы ЖКХ из кризиса, но наоборот, загнала ее в еще большие проблемы. Чтобы как-то исправить сложившуюся ситуацию, Жилищный кодекс РФ стали активно изменять, в процессе этих изменений выявилась тенденция отхода от либеральных ориентиров в сторону большего ограничения свободы собственников в реализации своих прав на жилье в интересах членов семьи, соседей и других лиц, повышения роли администрирования в сфере ЖКХ со стороны как муниципальной, так и государственной власти.

За прошедшие 20 лет кодекс увеличился в объеме почти вдвое. В него включен целый ряд новых разделов, причем весьма важных. Следует признать, что законодатель активно ищет варианты оптимального регулирования в сфере жилищных правоотношений, однако до настоящего времени Жилищному кодексу РФ присущ ряд недостатков, которые существенно ограничивают возможности реализации прав и законных интересов граждан в жилищной сфере, не обеспечивают необходимого баланса интересов всех участников жилищных правоотношений. В подтверждение этого тезиса можно сослаться на большое количество постановлений Конституционного Суда РФ, принятых в последние годы, которым те или иные положения Жилищного кодекса РФ признаются недействительными. Так, много проблем возникает при разрешении важнейшей социальной задачи расселения аварийного жилья и обеспечения граждан новыми жилыми помещениями. В связи с возникающими на практике проволочками Конституционный Суд РФ в Постановлении от 15 декабря 2022 г. № 55-П вразрез со сложившейся трактовкой действующего законодательства признал за судами право в необходимых случаях признавать жилые дома аварийными, а жилые помещения не пригодными для проживания без соответствующего решения Межведомственной комиссии. В Постановлении от 25 апреля 2023 г. № 20-П Конституционный Суд РФ сделал вывод о необходимости внесения изменений в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ о том, что не только лица, занимающие жилплощадь по договору социального найма, но и малоимущие собственники непригодного для проживания жилья должны иметь право на внеочередное обеспечение жилым помещением. В следующем Постановлении от 25 апреля 2023 г. № 21-П наконец-то обращено внимание на отсутствие необходимых гарантий для членов семьи собственников жилых помещений, включая отказавшихся от приватизации, при расселении аварийного жилья и в других случаях его изъятия для государственных и муниципальных нужд, исходя из наличия у этих лиц вещного права по пользованию жилым помещением, хотя на этот недостаток правового регулирования многократно указывали правоведы. Что касается вещных прав, хотя раздел 2 ЖК РФ называется «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», тема вещных прав несобственников раскрыта в нем откровенно слабо. Раздел с теоретических позиций разработан поверхностно, последующая редакция его положений также сомнительна.