Договор управления многоквартирным домом получил широкое применение в практике управления многоквартирным домом (МКД) при реализации самого распространенного способа управления МКД (примерно 65%). Тем не менее в правоприменительной практике и юридической литературе встречаются разночтения в отношении толкования его природы, условий, порядка заключения, исполнения, изменения, прекращения и расторжения. Поэтому с учетом участия автора в подготовке проекта Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) и ряда проектов федеральных законов о внесении изменений в Жилищный кодекс предлагается рассмотреть отдельные дискуссионные вопросы в отношении правовой природы Договора управления (ДУ), сложного юридического состава и порядка его заключения.

Договор управления МКД является двусторонним, взаимным, возмездным, казуальным, срочным, консенсуальным гражданско-правовым договором. Этот договор, предусмотрен ст. 162 ЖК РФ и как договор, предусмотренный федеральным законом, относится к «поименованным договорам». В ст. 162 ЖК РФ определены стороны, предмет, существенные условия, предельный срок действия ДУ, порядок заключения, изменения и прекращения его действия.

Однако нужно признать, что в ДУ объективно могут быть элементы договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (ГК РФ) и иными правовыми актами. Это, в частности, условия оказания услуг по содержанию земельного участка, на котором расположен МКД, уборке общих помещений входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД (ОИ), которые имеют определенные черты договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ); условия выполнения работ по текущему ремонту ОИ и по устранению последствий аварий, которые имеют сходство с условиями договора подряда и строительного подряда (§ 1, 3 гл. 37 ГК РФ); условия предоставления коммунальных услуг (КУ) тепло-, водо-, газо- и электроснабжения, которые являются подвидами договора энергоснабжения (§ 6 гл. 30 ГК РФ) и нового вида «договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг», предусмотренного п. 4² ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и урегулированного ст. 157² ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов (Правила предоставления КУ), которые среди специалистов в сферах управления МКД и ЖКХ также известны как «прямые договоры».

В связи с этим необходимо несколько уточнить высказанную ранее позицию относительно соотношения ДУ и смешанного договора. Поскольку в предмет ДУ помимо обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту ОИ, предоставлять КУ входит и обязанность УО «осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность», в ДУ могут быть и элементы различных других договоров, предусмотренных федеральными законами или иными правовыми актами. В частности, условия предоставления информационно-справочных услуг, услуги связи по передаче данных (сбор, передача и хранение информации с видеокамер), охранных услуг (охрана объектов на придомовых территориях, входов в подъезды, этажей с машино-местами). Включение в ДУ по решению сторон условий об осуществлении такой «иной» деятельности влечет необходимость применения к ДУ в соответствующих частях правил об иных договорах, «если иное не вытекает из соглашения сторон или существа договора» (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Тем не менее вышесказанное не дает оснований считать ДУ смешанным договором, поскольку ДУ является предусмотренным Жилищным кодексом РФ «поименованным» гражданско-правовым договором.